住宅ローン 繰上げ返済

住宅ローンは有益な資産?!

 

「住宅ローンはマイナスの資産。手元にお金があるなら無理のない範囲で繰り上げ返済をすすめましょう」。
さまざまなマネーセミナーや多くのマネー誌で、お金のプロと呼ばれる専門家が語っている一般論です。
もちろん、これには一理あって、基本的には大正解といえるでしょう。
ただし、相続という観点からは、答えの正誤が違ってくるかもしれません。

 

実は、将来の相続発生を見越した場合、住宅ローンはなるべく繰り上げ返済しない方がよいということができます。
なぜなら、住宅ローンを抱えることが、相続人(相続する側)自身が準備できる数少ない納税資金対策だからです。

 

相続対策というと、一般的には財産を残す側、つまり親などが中心となって行うものです。
要するに、財産を持っている本人が動き出さない限り、周囲ががいくら騒いでも始まらないということです。

 

世間では、
親が相続対策をしてくれない・・・
遺言を書いて欲しいって頼んでいるんだけれど、なかなか進まない・・・
などという話は珍しくありません。

 

これって単純なことで、たとえば所得税の節税対策なら本人の手取りが増える効果があるので、すぐに実行する気になりますが、相続対策は、本人は相続させるだけで税金(相続税)を納めるわけではないので、フットワークは重くなるのです。

 

相続対策=節税ではない

災害対策に関するイラスト

ここで一つ、考え方を整理しておくべきことがあります。
それは、相続対策というと、まず「節税」を思い浮かべがちですが、これは間違いで、実は一番初めに行うべきなのは「納税資金の準備」だということです。

 

相続税の納付は、財産を取得した相続人が行わなければなりません。
相続財産が、株や債権など比較的現金化しやすいモノならまだしも、すぐに現金化しにくい不動産を相続したケースでは、手元に納税資金がないと大変なことになりかねません。

 

言うまでもなく、相続税の納付は、必ずしも相続した財産で行う必要はなく、相続人が自らの資産で納付してもかまいません。
逆に言えば、自分で納税資金の準備ができているのであれば、不動産などの現金化しにくいモノばかりを相続しても納付で苦労することはないわけです。

 

そうは言っても、そんなに簡単に現金を貯められない・・・多くの声が聞こえてきそうですね。
そこで活用したいのが住宅ローンです。

 

意外に気付きにくいのですが、実は、相続する側が納税資金を増やすのに一番手軽な方法は、住宅ローンを活用することです。
世間一般では、マイホーム購入の際には、なるべく頭金を増やし借り入れを少なくしようとしますが、相続を念頭において考えると、仮に手持ち資金に余裕があっても、なるべく住宅ローンを活用して、手元に現金(流動資産)を残しておくべきなのです。

 

ローン額が増えれば、毎月の返済負担や金利負担が増えるわけですが、金利面だけを見ると、昨今のような超低金利・・・どころかマイナス金利時代には、借りられるだけ借りておいた方が、懐に余裕ができるはずです。
何しろ、いまの世の中、住宅ローンほど低金利の融資はありません。
仮に、相続税のために融資を受ければ、確実に利率は高くなることを考えれば、住宅取得時に借り入れておく方がトクになるわけです。

 

手持ち資金は効果絶大!

災害対策に関するイラスト

相続人自ら、納税資金を確保していれば、相続した財産をあわてて売却する必要がないので、買い叩かれるといった不必要な「損」をする心配がなくなります。
あるいは、複数の相続人(兄弟姉妹など)間で遺産分割協議が整わない場合にも、住宅ローンによって手元に残った資金が効果を発揮します。

 

仮に、2人兄弟が相続人で、両親が暮らしていた実家を相続する場合、その評価額が5,000万円だとすると、この不動産を1/2ずつ取得して共同名義にしてしまうと、将来売却する・しないなどで意見が合わなくなると困るので、兄が実家を100%取得する代わりに、兄から弟に2,500万円のお金を払うという方法がよく用いられます。
→自宅の共有は避ける
このような方式を代償分割といい、その際弟に支払われた2,500万円に対しては贈与税がかかりません
兄弟そろって2,500万円の財産を取得したことになり、それぞれが相続税を払えばいいのです。

 

このような場合、兄がマイホーム購入時に、頭金を抑えて、その分住宅ローンを活用して、手元資金を潤沢に持っていれば、そのお金で対応できることになります。
さらに、ローン返済においても、一般的に推奨されているように「少しお金がたまったから」とすぐに繰り上げ返済せずに、手持ち資金として残しておくことで、それも納税資金として使えます。
納税資金が足りなくなってから慌ててローンを組もうとしても、そうは簡単にいきません。

 

もう一つ、住宅ローンの特徴は、団体信用生命保険(団信)により死亡時にローンの負債が消滅することです。
通常の借入金では、相続が発生した場合には、資産とともに負債(借金)も相続人が引き継いで返済しなければなりませんが、住宅ローンの場合は団体信用生命保険の保険金がおりて完済されます。
そのため、死後、子供に住宅に関する負の遺産を引き継がせてしまうという恐れはありません

 

上記のような理由から、自分が住宅ローンの返済期間中であり、そろそろ親の相続が発生しそう(納税資金が要りそう)なら、なるべく繰り上げ返済しないで、手持ち資金に余裕をつくることが大切です。
同様に、親が住宅ローンを抱えている場合も、繰り上げ返済せずに手持ち資金として確保し、団信を継続しておくことをアドバイスすべきです。

 

もちろん、不動産をを所有すれば、固定資産税などの税金がかかります。
現在、すでにマイホームがあるなら、経費面の負担も少なくないでしょう。
そういった場合には、納税時期にとらわれずに時間の余裕を持って売却相手を探すことで、高値売却が期待できるでしょう。