相続 実家 売却

実家の売却は簡単ではない

 

2015年から相続税の非課税枠が縮小きれたため納税者が大幅に増え、相続税の支払い資金を用意するため不動産を売却する人が増えました。
少し古いデータですが、2012年の国税庁発表によれば、2010年に発生した相続税課税対象とされた相続財産の構成比率は、
土地:約48%
建物:約6%
と、土地建物が相続財産の過半を占めている現実があります。
そして、相続税の申告・納税には期限があるので、早急に財産を現金化して納税資金を準備することが求められます。

 

スグに現金化できる証券・債権と違い、土地は一つ一つ特性が異なり、地価を示す明らかな指標がないため、売却価格を決めること自体が容易ではなく、実際に土地の売却には最低3〜6ヶ月、長ければ1年以上かかることも珍しくありません。

 

さらに、実家が地方で、相続人の住まいから離れている場合には、手続きが困難になりがちです。
物件の査定や視察一つとっても、地元の不動産会社を訪問するのに時間と費用がかかりますし、相談や打ち合わせをする時間もとられます。
そして売却が決定すれば、売買契約の締結や物件の引き渡しには立ち会いが必須で、こうした手続きにも時間がとられます。

 

つまり、売出しから引渡しまで、物理的にも精神的にもかなりのストレスを感じざるを得ないわけです。

 

幸い私は未だ相続の経験はありませんが、自宅を売却したときのストレスだって決して軽いものではありませんでした。
→自宅売却の顛末はこちら
それを思うと、相続における不動産の売却がどれほど大変か、想像するだけでゾッとします。

 

よい不動産仲介会社を選ぶことが大切

 

不動産の売却では、物件の価格査定、媒介契約から売買契約、代金決済・物件の引き渡しという流れがあり、売却にかかる費用および仲介手数料は、成約価格の3%+6万円(別途消費税)が法律で上限として定められています。
「上限」ということは、それ以下ならいくらでもよいわけで、そうなるとできるだけ手数料の安い業者に頼みたくなるのが人情ですが、不動産の売却に関してはその考えは危険だと思います。
また、売却の仲介をする会社を選ぶためには、不動産会社を訪問し、査定価格の作成を依頼することが必要ですが、この件についても、高く査定してくれた業者がよい業者とは限りません。

 

 

私が経験上学んだ不動産会社を選ぶポイントは、以下の通りです。

 

  • 接客・対応がよいこと。
  • 土地・建物の売買を得意としていること。←不動産会社には大家さんが所有するアパート・マンションの賃貸管理がメインの会社が少なくありません。
  • 現地調査による査定価格報告書がしっかりしていて、査定について納得できること。また、地価の公的指標や適切な近隣の成約!事例を基に「事例比較方式」により査定され、査定価格、市場価格、売り出し価格が提案されており、売り出し価格の根拠が合理的に示されていること。
  • 多面的な宣伝手段を持ち、ホームページが充実しており、他のポータルサイトとの連携がよいこと。
  • 自分と担当者のフィーリングが合うこと。←抽象的な表現ですが、生理的に受け付けない人とはよい取引はできないと思います。

 

不動産会社選びに悩む男性

上記のポイントを総合的に判断し、信頼できる不動産会社1社を選びます。
媒介方式は、一般媒介でかまいません。
が、もし、どうしても不動産会社に積極的な販売を促し、売却状況について報告させたいのなら、専任媒介契約もよいかもしれません。
※最近はレインズの利用が普及しているため共同仲介(一般媒介)が主流です。

 

媒介契約書の書式は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に準じたものであることを確認しましょう。

 

売却を順調に進めるためには、売り出し価格を適切に設定することが大切です。
売り主は、不動産会社が提案した売り出し価格案を基に、自分の希望や意向を勘案し、かつ納得して売り出し価格を決めるようにしましょう。

 

前述しましたが、不動産会社が顧客から仕事を取りたいがために、他社より高い強気の査定価格を提案する場合があります。
売り主としては、高い価格に引かれて、その会社を選びたくなる気持ちはわかりますが、このような経過で売却がスタートした場合には、当然売却が困難になりやすいです。
こういった場合には、市場の反応を早く見極めて、売り出し価格を引き下げる必要があることも覚えておきましょう。

 

相続した不動産が地方の実家などの場合には、大手・中堅の不動産会社の支店などが置かれていない場合もあり、そうなると地域に精通した地元の不動産会社を中心に近隣にある不動産会社複数社に価格査定を依頼するしかありません。
もちろん、地域に根付いている会社の信頼性は疑う余地はありませんが、売主としてはやはり広角的に査定依頼したいところです。

 

そんなときには、インターネット上の不動産一括査定サイトを利用すれば、自宅に居ながら労せずに、無料で複数の不動産会社から空き家の売値相場を提示してもらうことができるので、ぜひ利用してみてください。
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