自宅 売却 税金

不動産を売ると税金がかかる?!

 

マイホームの取得は一生に一度、というのは昔の話で、最近では一度ならず二度、三度とライフスタイルの変化とともに住み替えを行う人が増えています。
また、転勤や相続、その他様々な理由で自宅を手放す人も少なくありません。

 

ここで忘れてはいけないのが、家や土地を売った時にかかる税金です。
不動産は高額なので、売却したときの税金の負担も大きいですが、いろいろな特例制度を上手に利用することで節税を図れる場合があります。

 

必ずかかる税金

一般的には、不動産を売るときには売買契約書を取り交わします。
その際、契約書には収入印紙を貼らなければなりません。
これが、印紙税の納付です。
売買契約書は通常2通作成し、売主と買主が保管することになりますが、この2通の契約書にそれぞれ印紙を貼らなければなりません。
もし、どちらか一方の契約書に印紙を貼らなかったときは、売主と買主が連帯して納付する義務を負うことになります。

 

それから、売却する不動産に抵当権が設定されている場合には、引渡しの際に抹消登記が必要になりますので、不動産1個につき1,000円の登録免許税を納めなければなりません。

 

また、不動産業者の仲介により不動産を売る場合の仲介手数料、登記を要するときの司法書士に支払う登記手数料が消費税の課税対象となることも覚えておいてください。

 

 

家や土地の売却では、その他にもかかる税金がありますが、実は不動産を売った時の税金は、誰がどのくらいの期間保有していた不動産を売ったかによって税金の種類や課税内容が異なります。

 

たとえば、法人が不動産を売った場合には売却益に対する法人税及び住民税、個人事業主が不動産を売った場合には事業所得に対する所得税及び住民税、そして個人が不動産を売った場合には譲渡所得に対する所得税及び住民税が課税されます。

 

ここで知っておくべきことは、いずれの場合も売却益に対して課税されるということ。

 

つまり、自宅(不動産)を購入したときよりも安く売った場合には課税されません。

 

必ず確定申告する!

確定申告のイメージイラスト

個人が自宅を売却するときには、

 

@ 買ったときよりも安く売った
A 買ったときよりも高く売った

 

の2つのケースが考えられます。

 

一見すると単純な話ですが、税金について考えるときには、この両者は大きな違いになるんです!

 

@A両者に共通することは、確定申告が必要だということ。

 

利益が出ようと損しようと、家を売却した際には必ず確定申告しなければなりません。
確定申告は原則毎年2月16日〜3月15日ですので、売却した翌年のこの時期に必ず申告をして下さい。

 

次に、確定申告における@Aの違いです。
@買ったときよりも安く売った場合
確定申告するだけでOK。税金はかかりません。
さらに、所得税の還付が受けられる場合もあります。

 

A買ったときよりも高く売った場合
確定申告で利益を申告することが必要です。

 

個人が土地や建物を売却し利益が生じた場合には、その利益に対して所得税と住民税がかかります。
この課税対象となる利益は譲渡所得と呼ばれています。

 

自宅を売った場合の税金を知るには、まず譲渡所得を正確に計算することから始めます。
そして、売却した住宅(土地・建物)の所有期間の区分(5年超か5年以下か)に応じた税額計算によって、実際に収める税額を計算します。

 

申告は自分でもできますが、「面倒くさい」「複雑でよくわからなそう」というなら、税理士に一任するのがよいでしょう。
実は、税理士費用は経費に算入できるので、ぜひ検討してみてください。

 

→確定申告を有利にすすめてくれる税理士を探すならコチラ!

 

譲渡所得の計算方法

 

譲渡所得金額は、譲渡による収入金額(売却金額)から、自宅を取得した時の価格や取得費(取得に要した経費)、および譲渡費用(譲渡に要した経費)を差し引いて計算します。

 

さらに、特別控除の適用がある場合には、譲渡所得金額から特別控除額を差し引いたものが、税額計算の基礎となる課税譲渡所得金額です。

 

【計算式】
課税譲渡所得金額=譲渡価格−取得費−譲渡費用−特別控除

譲渡価格 自宅を売却した価格
取得費 ・ 売却した住宅(土地・建物)の購入価格(ただし建物は減価償却後)

・ 購入時の仲介手数料

・ 売買契約書に貼付した印紙税

・ 登録免許税や登録手数料

・ 不動産取得税

(その他、購入の際に支払った立ち退き料や移転料、搬入費や据付費、建物等の取り壊し費用など)
譲渡費用 ・ 売却時の仲介手数料

・ 売却に伴う測量費や広告費

・ 売買契約書に貼付した印紙税

(その他、売却に伴い支払う立ち退き料、建物等の取り壊し費用など)
特別控除 居住用財産を売った場合の3,000万円の特別控除など

 

ここで改めて税金がかからないケースについて説明します。
前述した通り、自宅(不動産)を購入したときよりも安く売った場合には課税されません。
さらにもう一つ、譲渡所得が3000万円以下の場合には税金がかかりません。

 

これは、3,000万円の特別控除によるもので、居住用財産(自宅)を売却した際に譲渡益が発生した場合、譲渡益から3,000万円控除できる特例によるものです。

 

ただし、繰り返しになりますが、いずれの場合も確定申告が必要です。

 

 

自宅を売却したときに使える特例

 

居住用財産を売却したときに適用される特例について、譲渡益が生じた場合、譲渡損が生じた場合それぞれについて表にまとめてみました。

 

【譲渡益が生じた場合】

3000万円特別控除

居住用の財産を譲渡した場合に、所有年数に関係なく適用を受けることができます。

所有機関10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合には、通常の税率(20%)から軽減されます。

特定の居住用財産の買換え特例

譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超え、かつ居住期間が10年以上の居住用財産を譲渡して、新たに居住用財産を購入した場合には、課税の繰り延べが受けられます。

 

【譲渡損失が生じた場合】

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通産及び繰越控除の特例

譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超の居住用財産を譲渡して譲渡損失が生じた場合、買換えを前提として、その年に控除しきれない損失を3年間に渡って繰り越して控除されます。
※ただし、この特例を受けた家(買替えた家)を売却すると、この特例で課税されなかった税金は、繰り延べられた税金として残っており、改めて請求がきます。

居住用財産に係る譲渡損失の損益通産及び繰越控除の特例

譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡して譲渡損失が生じた場合に、買換えをしなくても、譲渡損失の内住宅借入金等の金額からその譲渡価格を控除した残額を限度として、他の所得との通算及び翌年以降3年間の繰越控除できます。

 

ここで、居住用財産とは、居住の用に供している(いた)家屋とその敷地をいいます。
また、特例の対象となる譲渡とは以下の通りです。

 

  1. 現在居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡
  2. 転居後空き家になっている元の居宅や敷地については、転居してから3年後の12月31日までに譲渡する場合、特例の対象になります。
  3. 災害などにより居住していた家屋が滅失してしまった場合には、災害のあった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡しても、特例の対象になります。
  4. 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日まで、または取り壊し後1年以内のいずれか早い日までにその敷地を譲渡すれば、特例の対象になります。

 

ただし、家屋取り壊し後に、その敷地を貸し付けたり事業の用に供したりすると、特例の適用は受けられなくなります。

 

注意マーク

※特定の親族や同族会社への譲渡は、特例の適用になりません。
@ 配偶者、直系血族(親、子、孫など)、生計を一にする親族、譲渡後にその家屋に居住する親族
A 本人、配偶者、直系血族や生計を一にする親族が主宰している同族会社

 

また、一般的に、自宅を短期間に複数回売却することはないと思いますが、居住用財産の特例は3年に1度しか適用を受けることができません

 

譲渡の日に関しては、原則として自宅を引き渡した日ですが、契約した日とすることもできます。

 

 

損した場合の特例について

 

自宅を売却する際、誰もが「損したくない」と考えるのは当然ですが、実際には譲渡損が生じるケースは少なくないと思います。
そこで、譲渡損失が生じた場合の特例について、掘り下げてみます。

 

通常は、個人が土地・建物を譲渡して損失が発生しても、その損失分を他の所得(給与所得や事業所得など)から控除することはできません。

 

しかし、特定の居住用建物の譲渡損失に関してだけは、その年の所得から控除(損益通算)することができますし、控除しきれなかった分は翌年から3年間繰り越して各年の総所得金額(3,000万円以下の年分に限る)から控除できるようになっています。
さらに、この繰越控除は、住宅ローン控除との併用が認められているということを覚えておきましょう。

 

この特例の適用要件は下記の通りです。
なお、売却した敷地の面積が500uを超える場合は、その超える部分に対応する損失は除かれます。

 

譲渡資産

平成27年12月31日までの間に譲渡される、自己の居住の用に供する家屋またはその敷地で、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもので、かつ次の@〜Cのいずれかに該当するもの。

@ 現に自分が住んでいる住宅
A 以前自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡されるもの
B @Aの住宅のみまたは敷地のみ
C 災害によって滅失した@の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならばその年の1月1日における所有期間が5年を超えている住宅の敷地の内、その災害があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるもの

買換え資産 @ 譲渡資産を譲渡した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までの間に取得される自己の居住用に供する家屋またはその敷地

A その家屋の居住部分の床面積が50u以上であること

B 買換資産を取得した日からその年の12月31日までの間に自己の住居の用に供すること、または供する見込みであること

C 繰越控除を受けようとする年の12月31日において、買換資産に係る住宅借入金等(返済期限10年以上のローン契約等によるもの)の金額を有していること

 

 

>>>いまスグ無料で一括査定を利用したい方はこちら<<<

 

 

→トップページでは、自宅を売却するときに知っておくべき5つのポイントをお伝えしています。