自宅 売りたい

資産が維持される不動産、されない不動産とは

 

国土交通省が公表している調査データによると、最近の不動産市場では、土地や戸建て住宅は価格が下落傾向あるいはせいぜい横ばいであるのに対し、マンションは大きく上昇しています。

不動産価格指数の推移


この傾向はエリアを問いません。
首都圏はもちろん、むしろマンションに適した立地が比較的少ない名古屋圏や東北地方の方が、より大きく上昇しています。

 

一般的に、マンションは立地のよい場所にしか建たないので、不動産価格が上昇するときには真っ先に値上がりするということに加え、マンションは自宅需要の他、賃貸住宅として収入を得る投資目的もあるため、需要が底堅いと考えられています。
一方、土地や戸建て住宅は、基本的に郊外に位置しているケースがほとんどで、マイホームとしての自宅需要のみに支えられているので低調になっています。

 

ここで、一つの象徴的な事例として、東京商工リサーチが発表している「社長の住む街ランキング」に注目してみると、2003年と2014年のデータに大きな違いが見て取れます
社長の住む街ランキング

 

2003年(調査対象105万9122社)では、1位が田園調布(東京都大田区)と成城(世田谷区)、3位が大泉学園町(練馬区)、以下7位に奥沢(世田谷区)が入るなど、郊外の高級住宅街が上位に顔をそろえていましたが、2014年では、1位が赤坂(東京都港区)、2位が代々木(渋谷区)、3位が西新宿(新宿区)、4位が南青山(港区)、5位が六本木(港区)、6位が高輪(港区)となり、都心のビジネス街や繁華街が軒並み上位を席巻しています。

 

2003年のランキングでは、南青山こそ4位でしたが、赤坂は20位、代々木は16位、西新宿は100位圏外、六本木は88位、高輪は18位だったことを考慮すれば、明らかに都心のビジネス街や繁華街が上昇し、郊外の高級住宅地が低下しています。
実際、都内では、郊外の戸建て住宅は、いまや団塊より上の世代しかありがたがらないため、郊外のニュータウン(もはやオールドタウン?)は過疎化しています。

 

現在は、不動産の価値は利便性で決まる時代です。

 

かつて、世帯人数は4〜5人が主流でしたが、いまでは1人や2人世帯が圧倒的多数です。
また、夫婦共働きが当たり前になってもいます。
こういった世帯構成やライフスタイルの変化を背景にして、戸建て住宅からマンションへという流れは、今後も変わらないでしょう。

 

つまり、世の中の大きなトレンドは、郊外の戸建て住宅が余り、都市部のマンションは不足気味だということ。
家や土地を売る場合には、こうした不動産市場の変化を掴んでおくことは大切なことです。

 

誰しも、自分の資産(住宅)はよい物件だと思いがち(思いたい)ですが、現実には市場の評価基準は時代とともにどんどん変わっていることを忘れてはいけません。
そういったことを考慮すると、基本的には戸建て住宅は早めに売るのがよいでしょう。

 

ただし、同じ都道府県でも、ピンポイントで地価が上がることがないわけではありません。

 

  • 人口の大幅増加があった。
  • 商業施設が新たに集積した。
  • 新線(鉄道、高速道路)が通った。

 

こうした条件を満たすエリアにある物件については、スグに「売り」ということではなく、もう少し様子を見てからでもよいかもしれません。

家や土地の価格の上昇がストップする?!

 

2016年半ば現在、東京の中古マンションの価格は、前年同月比で上昇幅が縮まり、伸びが鈍化しています。
その理由は、中古マンションの価格上昇に、一般消費者の需要がついていけなくなっているからと考えられています。

 

そもそも、相場というのは、どんなに調子よく上がっていっても、やがてどこかで価格調整が待ち構えているものです。
そして、不動産市場においてその潮目の変化は、中古マンションの在庫急増となって現れ、そうなると物件はとたんに売れづらくなります。

 

家や土地を売るとき、その価格に影響を与えるものには次の4つがあります。

 

  • 不動産への資金の供給量:金融緩和が黒田総裁の任期である2018年まで続き、資金の供給量が増えれば価格は上がる。つまり、売るなら資金の供給量が多い可能性が高い2018年までが好機でしょう。
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  • 不動産の需給バランス:在庫の急増で供給過多になると価格が下がるので、売るならなるべく早い方がよい。
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  • 建築費:東京オリンピック前の建築ラッシュが継続すれば、建築費と不動産価格は高いが、売り在庫が増えるため、オリンピック前に売るのが理想。
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  • 賃料:都市部の賃貸住宅の賃料はすでに反転が始まっているが、現状はまだ小幅に留まっているため、賃料が大きく下がる前に売るの理想。

 

これらのポイントから現状判断すると、いまのところ在庫以外は大きな変化がないということ、つまり、在庫が価格の頭打ちをもたらすものの、2018年までは下げの要因は存在しないということです。
ただ、東京カンテイが2016年8月に発表したレポートでは、東京の中古マンション相場は前月7月で上昇ストップしたとあります。
おそらく今後は、踊り場を迎える、つまり上げ相場は終わりますが、下げ相場にもならない微妙な均衡が続くことになると考えられます。

 

ここで一つ注意が必要なのは、価格が変わらず在庫が増える場合、売り手にとっては物件の販売期間が長引く可能性が高くなるということです。
価格は変わらなくても、これまで売り手市場だったものが、買い手市場に変わるということは理解しておきましょう。

 

価格査定する

以上のことを総合的に判断すると、家や土地をを売却するなら、2018年まで待つのではなく、いますぐ取りかかった方がよいと思われます。
そうはいっても、「高く売れるなら売ってもよいけれど・・・」といった売りに消極的なケースや、特に売る必要がないというなら、下手な売り出しは止めておきましょう

 

一度売りに出して売れなかった物件というのは、「傷もの扱い」になりかねないからです。

 

ただし、売る・売らないの判断のためには、少なくとも、家や土地の価格査定はしておくべきです。
インフレの止まった資産を持ち続けるか、それとも売却して現金に換えておくか、の選択・判断は、いまの内にしておくことをオススメします。

 

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家を売る手順

 

ここからは、家や土地をどのように売るか、上手に売却するためにわたしが学んだ手法をお伝えします。

 

まず、不動産売却の大まかな流れは次のようになっています。
これは、戸建て住宅やマンション、土地など、どれについても基本的に同じです。

 

売り手が自身でやるべきこと

【売却準備】

  • 所有権の確認(所有者は誰か)
  • 抵当権の確認(抵当権が付いているか・いないか)
  • 物件の現状把握(居住中or空き家、古屋付き土地or更地)
  • 売却スケジュール(いつまでに売りたいのか)

下向き矢印

 

【不動産会社選定】

  • 信頼できる業者・担当者を選ぶ
  • 疑問点・不安点、要望は明確に伝える
  • 物件の査定は複数社に依頼する

下向き矢印

 

不動産会社の業務

  • 物件調査
  • 販売計画決定
  • 販売活動
  • 売買契約締結の段取り
  • 代金決済、所有権移転登記(司法書士)→引渡しの段取り

 

 

ここで、物件が上屋(古屋)を取り壊して更地(土地のみ)になっている場合に注意しなければならないのが権利関係です。

 

たとえば、相続した住宅(土地)が複数の相続人の共有になっている場合には、売却に際して共有名義人全員の同意が必要です。
加えて、物件の名義が、しっかりと変更されているかについても確認する必要があります。
たまに、地方の物件などでは、土地の名義が先代から変わっていないことがあり、そうなると、叔父叔母やいとこなど、関係者全員の承諾が必要になります。
→こちらのページも参考にしてください。

 

もう一つ、権利関係で注意すべきは境界です。
境界については、都市部、地方かかわらず、あいまいなケースは少なくありません。
境界があいまいなままでは、土地の面積が確定できず、売りに出すことができないため、隣地の所有者や土地が接する道路を管轄している自治体との間で合意や協議をし、確定測量を行うことが必要です。

 

以上も含め、不動産の売却に必要な調査や確認を下表にまとめましたので、参考にしてください。

現地確認

・現状はどのように使われているか
・周辺環境はどうなっているか

権利の確認

・物件所有者は誰か
・抵当権は付いていないか、付いているいるとすれば抹消可能か
・地上権、貸借権など物件利用を阻害する権利はないか

境界確認

・どこからどこまでが自分の土地か
・隣地、道路との境界は明確になっているか

道路の確認

・どんな道路に面しているか
・再建築の際に制限があるか

法令上の制限の確認

・どのような目的に使えるエリアか
・どのようなものが建てられるのか
・再建築可能か、可能なら何か制限はあるか

ライフラインの確認

・電気、水道、ガスが引き込まれているか
・想定される用途に対して十分な供給が確保できるか

相場の確認 ・資産評価、市場価格はいくらか

※通常は、これらすべてを売却を依頼する不動産会社の担当者が行うはずなので、必要書類の取得以外に売主本人が奔走する必要はないはずです。

 

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不動産会社の選び方

 

前述した通り、不動産物件の売却には不動産会社の尽力が必要です。
なので、売主としては、「よい業者」に売却を任せたいわけです。

 

では、よい業者とはどのような業者か、それをどのように選べばよいかというと、基本的には物件があるエリアに強い不動産会社であればどこでもOKです。
それを踏まえて、査定を受けたときの印象や担当者の人間性など、フィーリングで選ぶくらいでも問題ないでしょう・・・実際、私はそうでした。
→自宅売却の顛末も参考にしてください。

 

ただし、必ず複数の会社から査定してもらい、その中から選択するという原則は忘れないでください。

 

自分なりによい会社を選んだら、媒介契約の結び方にも注意をはらいましょう。
不動産の媒介契約には次の3つの方式があります。

 

一般媒介

専任媒介

専属専任媒介

複数の不動産業者との契約 契約可能 他の不動産会社には依頼不可 他の不動産会社には依頼不可
自分が見つけてきた相手との直接契約 不可
契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 3ヶ月以内
報告義務 なし 2週間に1度の義務あり 1週間に1度の義務あり
指定流通機構への登録 登録義務はなし 契約後7日以内に登録する義務あり 契約後5日以内に登録する義務あり
不動産会社への違約金 該当なし 他の不動産業者の仲介で売買が成立した場合は違約金が発生 他の不動産業者の仲介や自分で見つけた相手との売買が成立した場合は違約金が発生

 

簡単にいうと、

  • 一般媒介契約:複数の不動産会社に仲介を同時に依頼でき、かつ自分でも買い手を探せる
  • 専任媒介契約:特定の不動産会社1社のみに仲介を任せつつ、自分でも買い手を探せる
  • 専属専任媒介契約:自分が買い手を探すことを放棄し、不動産会社1社のみに仲介を任せる

ということです。

 

不動産会社(担当者)によっては、専属専任や専任契約をすすめてくることもありますが、通常は一般媒介契約で十分です
中には、「専任や専属専任ならより力を入れて売却活動する」などと言ってくる担当者もいますが、それって裏を返せば、専属(専任)ならちゃんとやるけれど、一般媒介なら手を抜くと言っているようなものです。
そんなことを言う業者は、はなから信用してはいけません。

 

良心的な業者(担当者)なら、媒介契約の形式になど拘らずとも、売主の立場に経って営業活動をしてくれます。
上表で記した「報告」や「指定流通機構(レインズ)への登録」に関しても、一般媒介契約では義務がないというだけで、しっかりした業者はどこも自主的にレインズに情報を公開していますし、売主に対して定期・不定期に売却活動についての報告をしてくれますので、心配はいりません。

 

表中にもあるように、媒介契約期間は1回上限3ヶ月とされていますが、1ヶ月ずつ区切って契約し、結果があまり捗々しくなければ不動産会社の変更を検討することをオススメします。

 

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